استرجاع كلمة المرور طلب كود تفعيل العضوية تفعيل العضوية قوانين المنتدى
العودة   منتدى مركز البورصة السعودي > مراكز بورصة الأسهم والعملات والمعادن > مركز بورصة الاسهم السعودية

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل!

اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد:
موافق على شروط المنتدى 


قراءة متأنية في السوق العقاري اكوام الرمال



  انشر الموضوع
إضافة رد
 
LinkBack أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
قديم 04-07-2011, 03:56 PM   المشاركة رقم: 1 (permalink)
المعلومات
الكاتب:
اللقب:
عضو مميز
الرتبة


البيانات
التسجيل: Dec 2010
العضوية: 5
المشاركات: 4,746 [+]
بمعدل : 1.49 يوميا
اخر زياره : [+]

التوقيت

الإتصالات
الحالة:
تمارة غير متواجد حالياً
وسائل الإتصال:

المنتدى : مركز بورصة الاسهم السعودية
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة .
قد يكون مااكتبة مخالفاً لجميع التقارير التي تبث من مراكز معلوماتية رغم شعاراتها التي تدعي فية حيادتها ومصداقيتها الا انها في النهاية تصب في صالح من أمرها بإعداد التقرير وتنشر مايريده هو فقط بعين واحدة ومن منظور واحد راشد الفوزان يقول لايفرح من ينتظرون العقار فانة لن ينزل وقناتة ذات التوجة التطبيلي تحاول ان توهم الناس بأن العقار لن ينزل وهكذا وكل يغني على ليلاه .
وبما اني شخص محايد فلست مع المطبلين للعقار وارتفاعاتة التي ستذهب بناء للسماء ولست ضد العقار والتخويف منة والذي سيلامس القاع .
ولكني واقعي ومنطقي في طرحي افكر ثم أفكر ثم أفكر قبل أن اردد مايردده المرددون ومايقولة القائلون.

دعونا نفترض افتراضيتان لن تخرج عنها أسعار العقارات ثم احكمو بأنفسكم وافضل طريقة لإيصال المعلومة للمتلقى أن تجعلة هو من يشاركك الرأي ؟
1- الإفتراضية الأولى .
انا لا اتكلم عن اسعار المباني القائمة لأن هنا سندخل في أحتساب نسبة الاهلاك في المباني والتي ستجعل من مبنى عمرة 40 سنة لايساوي اثناء تثمينة شيئا ماعدى قيمة الارض القائم عليها فقط وذلك حسب الانظمة والمعايير القياسية الدولية المستخدمة في التثمين العقاري .
لذا سيكون حديثي عن اسعار الأراضي الشاغرة هل سترتفع وتستمر في الارتفاع؟ حسنا والى أين ستصل؟
اذا زعمنا مجازا أنها مستمرة في الصعود مثلا سعر المتر1000 ريال سيرتفع ليصبح 2000 ريال الستم تقولون ان الارتفاع سيضل مستمرا في الصعود وصلنا 3000 ريال للمتر او 4000 ريال للمتر ام كم تريدون ؟
عطوني الرقم الذي تريدون أن تصلون الية حتى استطيع أن اصل معكم الى لغة المنطق ثم اقرر ماذا ساعمل وقتها ؟
خير الأمور اوسطها لنفرض ان سعار العقارات وصلت في منطقة دورين الى 2000 ريال اذا ارض مساحتها 600 م2 تساوي مليون ومائتنان الف ريال .
وبما اني أريد ان استثمر اموالي بما يعود علي بالفائدة المستقبلية ساقوم ببناء سكن على الارض ويتكون من أربع شقق وملحق سيكلفني المبنى مبلغ وقدرة مليون ومائة الف ريال سعودي اذا مجموع التكلفة = مليونان وثلاثمائة الف ريال
العائد من ايجار العمارة على افتراض ان فيها خمس شقق من اربع غرف سيكون كل شقة ايجارها 25 الف ريال وهذا في حال اهمال ان الايجارات لن تنخفض مع ال500 الف وحدة السكنية التي ستقوم الدولة بإنشائها ولنفترض اسوء الاحول وانة لم يقرر اصلا ان سيكون هناك بناء وحدات للمواطنين .
اذا سيكون لدينا خمس شقق من ايجار 25000 الف ريال سنويا سيكون اجمالي الدخل السنوي مائة وخمس وعشرون الف ريال .
اعمال صيانة سنوية سيكون 10% من اجمالي الدخل سيكون صافي الدخل السنوي 112500 ريال استرجاع رأس المال سيكون خلال 20.5 سنة مصيبة سيتم استرجاع ماتم دفعة في الاستثمار بعد عشرين سنة هذا في حال كون المستأجرين يدفعون أول بأول ولايوجد مماطلة ولا مستأجرين يهربون خفية ثم بعد 21 سنة سيبداء المستثمر في قطف اول ثمرة لإستثمارة الذي انتظرة طوال العشرون عاما ليستمتع بهذا الربح الذي كان يعمل وينتظر هالسنين ليجنية هذا اذا كان سعيد الحظ واطال الله بعمرة ليرى ثمرة استثمارة اما من قضى نحبة دون يرى ربحة فعوضة على الله .
وهل ستنتهي القصة هنا لا مع كل سنة تمضي سيصبح عامل الإهلاك يلعب دورة في المباني حتى مع الوقت تصبح أيلة للسقوط ولا يجدى معها الترميم .

طيب خلونا نحسبها لو كان سعر المتر 1000 ريال سنسترجع رأس المال بعد 15 سنة هجرية !.

تشير الدراسات ان فئة قليلة هم من يدخلون المجال العقاري لتحقيق ربح سريع ثم يبيعون ولايحتفظون كثيرا بالاراضي وهم مايعرفون بالمضاربين ام الغالبية العظمى فهم فئة من المستثمرين لديهم مبالغة مالية يريدون استثمارها بما يحقق لهم عائد مالياً جيدا من خلالها .
اذا ماذا سيكون قرار المستثمر حاليا ؟؟؟؟؟ .
اترك الجواب لكم .

وقد يتساءل المستثمر هل استطيع زيادة الايجار لتقليل سنوات استرجاع راس المال ؟

الاجابة رغم صعوبتها الا انها قد تزداد تعقيدا فالسنوات القادمة لاتبشر بخير في انعدام القوة الشرائية المتوفرة في ايدي المواطنين اضافة الى زيادة البطالة في اعداد الشباب وانتظارهم في طوابير التوظيف الحكومي الى اعمار تصل 35 سنة مما تجعل الشباب يقبلون باعمال مؤقتة رواتبها 2000 – 3000 ريال وهذا احد اسباب ضعف القدرة الشرائية في ايدي المواطنين وعدم قدرتهم على دفع الايجارات اضافة الى ارتفاع اسعار السلع الاولية والدوائية والتي تجعل الانفاق فيها من أولويات المواطن واذا مااصبح التأمين الطبي أجباري على كل مواطن ومقيم سيزيد من عمق وضعف القدرة الشرائية لأنة سيقتطع جزء لايستهان بة من راتبة وستصبح الحياة صراع من أجل البقاء وتوفير اساسيات الحياة بعيدا عن الكماليات .

اتساءل احيانا واتعجب عندما يخرجون علينا كبار رجالات العقارات في وسائل الإعلام وهم يرددون بأن اسعار العقارات عندنا في حدود المقبولة ثم يبدون بمقارنة عقاراتنا بأسعار عقارات الدول المجاورة متناسين ان مقارنتنا بالدول المجاورة خطاء كبير ولاينم عن توسع عقلية التاجر ولعل أبن خلدون صدق عندما قال المال والثراء يجلب تبلد العقل والفكر فالدول الخليجية المجاورة 90% من ارضيها مسكونة و10 % شاغرة ونحن عكسهم تماما 10 % من مساحة مملكتنا السعودية مشغولة و90 % من مساحة اراضيها شاغرة وصحاري خالية .

السعودية وليبيا بينهم توافق غريب وعجيب لمن يتفكر في هالدولتين !
اولا : كلاهما منتج للنفط
ثانيا : المناطق السكنية تشكل نسبة 10 % من مساحة بلديهما والباقي صحاري
ثالثا : لديهما ازمة بطالة كبيرة وازمة اسكان غريبة ؟؟

2- الإفتراضية الثانية :
وهي افتراضية تخالف الفرضية الاولى وتقول التصحيح قادم لا محالة لأسعار الاراضي فالعرض والطلب عندما يفتقد احدهما للمنطق والواقع يتراجع احدهما فاذا كان رغبة المستثمر في الشراء من اجل تحقيق عائد مالي لم تصبح مجزية عندها سيكون احجاام كبير في ضخ السيولة في هذا الباب الاستثماري الغير ناجح فكثير من اصحاب الاستثمارات يرون اذا العائد الاستثماري لايحقق 10 % سنويا فهذا المشروع بما لايدع مجالا للشك مشروع فاشل ولايستحق ان يستثمر فية وهذا يمكن ملاحظتة مع العوائد الاستثمارية للعقار التي لم تصبح مجزية للروؤس الاموال ويبقى هنا فقط الامل معقود على من يبحث عن عقار للشراء لأجل السكن بأسعار اليوم رغم تأكدنا الكبير بأن لا احد سيشتري لأجل السكن ليس خوفا من سعر اليوم ولكن من عدم توفر القدرة المالية بين يدية وإن توفرت فهي مرهونة بموافقة البنوك التمويلية بضمان الراتب الذي لايتجاوز 11000 ريال للشريحة المتوسطة من المواطنين وهذا يعزز من تلاشي الطلبات في ظل زخم العروض المتوالية .

واذا اخذنا بعين الاعتبارات القرارات الحكومية التي صدرت من خمس سنوات نلاحظ ان فيها تصحيح صريح للعقار مهما حاولنا ان نغض الطرف عنها او نتنساها . ولعل ابرزها:

أ‌) افتتاح جامعات جديدة في محافظات وفروع للجامعات في بعض القرى والهجر حتى اصبح عدد الجامعات لدينا اكثر من 23 جامعة منتشرة في ارجاء المملكة وهذه الخطوة تعمل على تقيل الهجرة الجماعية من القرى للمدن وهذا مؤشر الى استقرار الكثافة السكانية في المناطق والقرى وتوفير الحياة الكريمة للمواطن حتى في قريتة وبالتالي حل لكثير من مشاكل الزيادة المضطردة التي كانت تواجة المدن سابقا مخلفة الازدحام السكني والمروري وماينتج عنها من مشاكل صحية وبيئية واجتماعية .
ب‌) انشاء خط القطار بين مكة والمدينة وماسيعقبة من انشاء شبكة للسكك الحديدية تربط مدن المملكة بعضها ببعض سيسهل من الوصول للمدن في اوقات سريعة حتى يمكن لمن يسكن في منطقة مكة ان يسافر لعملة في المدينة ويرجع بنهاية الدوام بدونما يكون هناك نقل جذري للسكن وهذا هو مايحدث في دول العالم المتقدمة فهم يسافرون للعمل في وظائفهم والتي تكون في مدن اخرى تبعد 400 كم عن مقر سكنهم ويعودون بنهاية الدوام .
ت‌) اقرار إنشاء 500 الف وحدة سكنية للمواطنين ستخلق تغير جديد في مفهوم اسعار العقارات لاسيما ان اكثر الشعب ليس لدية عائد مالي كبير يدخرة في العقار حال تملكة للسكن المقدم من الدولة
ث‌) الرهن العقاري ولو اني متأكد انة لن يقر في بلدنا لان البنوك لن تقدم تسهيلات نقدية بسهولة لأحد بضمان الرهن العقاري فلدى كثير من البنوك شركات متخصصة في التثمين العقاري هي من تحدد سعر العقار بالسعر الحقيقي وليس بالسعر السوقي معتمدة في ذلك على دراسات عالمية وطرق علمية يستطيعون من خلالها تحديد السعر الحقيقي الذي يستحقة العقار مثل طريقة التكلفة احتساب عامل الاهلاك – رسملة الدخل او التدفقات النقدية والتي ربما تهوي بالعقار الى السعر الحقيقي الذي يستحقة بعيدا عن العاطفة .
اتمنى لكم التوفيق









عرض البوم صور تمارة   رد مع اقتباس
إضافة رد

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة
Trackbacks are متاحة
Pingbacks are متاحة
Refbacks are متاحة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
الحدس الفوركسي .... قراءة قبل الحصول المحترف مركز البورصة العام 0 10-03-2011 09:56 AM
ماتو في الصحراء .. بعد توقف سياراتهم في الرمال تمارة مركز بورصة الاسهم السعودية 0 09-23-2011 02:05 PM
متى ينتهي تاثير الخبر ؟ ( قراءة في الحركة السعرية لاختيار اهم مناطق الوقف للصفقة ) المحترف مركز البورصة العام 0 03-16-2011 09:21 AM
ينساب .. قراءة تحليله لنتائجها التشغيلية تمارة مركز بورصة الاسهم السعودية 0 02-14-2011 10:35 AM
عندما تحين الفرصة : قراءة فى قائمة اثرياء هذا العام المحترف مركز البورصة العام 0 12-24-2010 03:29 AM


الساعة الآن 12:46 AM



SEO by vBSEO