خبراء: فسـاد عقـاري متعمّد لرفع أسعار السـوق >>>>>>>>

01-15-2012, 01:17 AM

أجمع عدد من العقاريين والاقتصاديين على ان سوق العقار يعاني آفات أغلبها متعمّد الى حدٍّ يمكن ان يوصف بـ «فساد عقاري» لخدمة مطامع شخصية تذهب بالسوق بعيدًا عن صورته الحقيقية ويتمثل ذلك في رفع اسعار غير مبرّر يمثل عقبة امام طموحات المواطن في المسكن ودون أي إدراك بما يترتب عن ذلك من سلبيات في النواحي الاقتصادية والاجتماعية.
واشاروا الى ان السوق تحرّكه مضاربات تساندها عملية احتكار للاراضي وتلاعب منظم في الاسعار بناء على اوهام وخلط للاوراق بهدف خدمة الاستفادة الشخصية فقط.

ويقول المحلل الاقتصادي خالد البواردي انه بفعل هذه التلاعبات في السوق تحوّل المسكن هو المكان الآمن الذي يوفر للأسرة استقرارها وهو أهمّ هدف يسعى إليه كل إنسان الى محرقة لدخل الاسرة واصبحت الإيجارات التي تواصل ارتفاعها تهدّد الاسر بالرمي في الشارع.
من جانبه أوضح الخبير الاقتصادي الدكتور محمد دليم القحطاني أن هناك فسادًا عقاريًّا يعرفه الملأ، حيث إن العقاريين يقومون بإخفاء المعلومة عن المواطن لتظل بين أروقتهم فقط من أجل التحكُّم في أسعار الأراضي وأيضًا للدخول في عملية إيهام المشتري والتحايل في عملية الشراء.

وطالب القحطاني بأن يكون العقاري أكثر شفافية في إعطاء المعلومة الحقيقية والبُعد عن المبالغة في الأسعار، فالمواطن بحاجةٍ الى سكن يؤويه هو وأسرته، مشيرًا الى أن عدم الجودة والمصداقية في البنية التحتية من أولويات الفساد العقاري لإيهام وغش وخداع المشترين وهذا صلب الفساد.
وأكد القحطاني أن سكوت الأمانات والبلديات على هؤلاء العقاريين جعلهم يسهمون في إعطائهم مساحة من الفساد والتلاعب والتحايل.
ويرى تركي بن عبدالعزيز الحقيل المحلل الاقتصادي ان أسعار العقار اصبحت عالية جدًا لا توازي دخل جميع المواطنين مما خلق فجوة كبيرة بين أسعار الأراضي والمنازل وقدرة المواطن على التملك الذي قد يُهدِّد احلامهم.

مجلس إدارة مجموعة الحمود العقارية بندر الحمود أوضح أن الأوساط العقارية تشهد تجاوزات مختلفة انعكست سلبًا على مخرجات العقار وأسعاره المبالغ فيها، ومن ضمن هذه التجاوزات «سلوك بيع النجش» داخل بعض المزادات العقارية، الذي يتمثل في المزايدة في الأسعار من غير نية الشراء بغرض رفع الأسعار، وتكون تلك المزايدة غالبًا إما من المطوّر نفسه أو من أحد أعوانه أو مندوبيه».

«الفساد العقاري» ضاعف الأسعار 200 بالمائة خلال 3 سنوات

السكن في المملكة مشكلة ذات شجون،وعندما تفكر فيها تخالجك الكثير من المشاعر، تبدأ بالخوف على مستقبلك ومستقبل أبنائك، ثم تمر بمشاعر العجز والقهر والغيظ ، وينتهي بك المطاف إلى الحيرة. هذه المشكلة لها أسرارها التي يحاول بعض تجار العقار إخفاءها عن المواطن وتضليله ليكون فريسة سهلة لهم. لكن أضرار هذه المشكلة مخيفة مستقبلاً،فهي تجمع ما بين الضرر السياسي والأمني، والاقتصادي والاجتماعي، والتعليمي والصحي،والنتيجة عواقب وخيمة على هذا البلد وأهله الذين نسأل الله أن يحفظهم أجمعين.
وسنحاول من خلال هذا المقال مناقشة المشكلة وأسبابها، وطرق حلها، كما سنكشف بعض الأرقام والحقائق التي يحاول بعض تجار العقار إخفاءها عن المواطن، كما سنكشف طرق تحايلهم لرفع الأسعار عبر تضليلهم لوسائل الإعلام.
بداية،المسكن هو المكان الآمن الذي يوفر للأسرة استقرارها وهو أهم هدف يسعى إليه كل إنسان. ففيه أمان للأسرة من نوائب الدهر وفيه رفاه للعائلة بتوفير 30 بالمائة من دخلها بدلا من الإيجارات التي إن لم تُدفع تُرمى أنت وأطفالك في الشارع وإن دُفعت فإن ذلك على حساب قوت أولادك، ومن هنا تأتي مشاعر الخوف. وعندما تجد أن دخلك السنوي لا يتجاوز 100 ألف ريال ولا تستطيع ان توفر منه سوى 30 بالمائة، إن كنت محظوظاً ،وذلك بسبب غلاء المعيشة، وتجد أن سعر الفيلا بمساحة 300 متر قد وصل إلى 1.5 مليون ريال، فهنا تبدأ مشاعر العجز والقهر.

المسكن هو المكان الآمن الذي يوفر للأسرة استقرارها وهو أهم هدف يسعى إليه كل إنسان. ففيه أمان للأسرة من نوائب الدهر وفيه رفاه للعائلة بتوفير 30 بالمائة من دخلها بدلا من الإيجارات التي إن لم تُدفع تُرمى أنت وأطفالك في الشارع وإن دُفعت فإن ذلك على حساب قوت أولادك، ومن هنا تأتي مشاعر الخوف

وعندما تعلم أن 77 بالمائة من أراضي مدينة الرياض داخل النطاق العمراني هي أراضي فضاء لم تطور بعد وبمساحة إجمالية 4150 كيلو مترا مربعا أي 4.15 مليار متر مربع، وان المطَوّر منها نسبته 13 بالمائة ويوجد نسبة كبيرة من الأراضي غير المستغلة، فإن هذا لا شك يصيبك بالغيظ والحيرة. وكأي مشكلة فإن لها سببا، وهو ارتفاع الأسعار بشكل جنوني وغير مبرر حتى تضاعفت 200 بالمائة في آخر ثلاث سنوات. ولكن ما هي أسباب هذا الارتفاع الذي أدى إلى المشكلة؟

1. النمو السكاني ووهم الطلب على العقار:
ما يقارب 60 بالمائة من الشعب السعودي من فئة الشباب وهذا يرجح التوقعات بأن هناك طلبا كبيرا على السكن. وأصبح البعض يتشبث بهذه الحجة ليرفع أسعار العقار ويضارب بها كيفما يشاء، متناسياً أن معظم الشباب لن يستطيعوا الشراء في ظل الأسعار الجنونية الحالية حتى لو اضطروا للاقتراض، وهذا ما ورد نصاً في دراسة هيئة تطوير مدينة الرياض ودراسة البنك السعودي الفرنسي. لكن يبدو ان المستفيدين تناسوا ان هناك فرقا بين الطلب والحاجة، فالحاجة إن لم تصاحبها قدرة اختلت معادلة الطلب. فأغلبيتنا يحتاجون للسكن لكن هل نستطيع الشراء؟ أحد الإخوان سَمّى هذه الحالة «بوهم الطلب على العقار». وبناء على هذه المعلومة المغلوطة، أصبح الناس تضارب على العقار مما أدى إلى زيادة الأسعار.

2. المضاربة في الأراضي:
بعد خسارة سوق الأسهم الأمريكية والسعودية ومن ثم انهيار العقار في أمريكا وأوروبا ودبي، توجه الكثير من صغار وكبار المضاربين الى سوق العقار. فالسوق اليوم يعج بالمضاربين على كمية كبيرة من الأراضي مما تسبب في الأزمة.

3. احتكار الأراضي:
وهذا السبب من أهم الأسباب ويكاد يكون الأهم. فالدولة ومن سنين طويلة تقدم منح أراض للمواطنين ، تبدأ المنحة من ارض مساحتها 900 متر مربع وترتفع حسب منصب الشخص ونفوذه. ووقتها كانت الرياض معظمها صحراء ولم يكن هناك مشكلة سكن بل وفرة، لذلك لم يكن لهذه المنح تأثير كبير. لكن الحال تغير اليوم فنجد أن نسبة كبيرة من الأراضي البيضاء هي ملك لمجموعة قليلة من الناس لا يتجاوز عددهم المائة، منهم من لا يريد البيع ومنهم من يريد البيع ولكن بأغلى الأسعار.

4. العامل النفسي ودور التجار والإعلام فيه:
برع بعض تجار العقار عبر استغلالهم وسائل الاعلام بتوجيه السوق ورفع الأسعار. ولكن كيف حصل هذا وما هي أساليب التلاعب التي اتبعوها حتى نجحوا في التأثير على العامل النفسي للمستهلك:
• عندما يبدأ بعض أصحاب المخططات بالبيع فهناك طريقتان لرفع سعر المخطط، أما ان يقوم صاحب المخطط (أ) ببيع بلك على صاحب المخطط (ب) بسعر مرتفع ويشتري الأول من الثاني بلك بسعر مرتفع وبذلك يكون الطرفان قد حددا نطاقا سعريا للبيع في المخططين. فعندما تذهب للتاجر (أ) يقول لك ان العقاري (ب) اشترى مني بالسعر «الفلاني» ، فكيف أبيعك بسعر أقل؟ فيثبت السعر عند مستوى مرتفع.
وفي حال تم البيع بسعر مرتفع ثم انخفضت أسعار الأراضي في المخطط ، يقوم التاجر بشراء القطع التي باعها ويضمن ربحا من الفرق بالإضافة إلى انه ساعد في تماسك أسعار مخططه.
وإذا كان المخطط مساهمة ،ولنفرض انه تم الشراء بسعر المتر 200 ريال للمتر، فعندما يفتح المزاد يقوم المساهمون بشراء جميع البلكات بسعر 900 ريال للمتر دون ان يدفعوا ريالا واحدا، بذلك يكونون قد استفادوا من تحديد نطاق سعري، كما أنهم استردوا مساهمتهم كأراض، وحتى لو هبط السعر 40 بالمائة فهم يبقون رابحين. وفي اليوم التالي تنشر الصحف (تم بيع مخطط (أ) خلال ساعتين بمتوسط سعر 900 ريال للمتر). وفي اليوم الذي يليه يبدأ البيع على المضاربين بسعر 1000 ريال للمتر وفي نهاية الشهر يكون السعر 1100 الى ان يصل لسعر 1500 او 1800 ريال.

وهناك طريقة جديدة للتلاعب بأسعار الأراضي:
يقوم التاجر بشراء 10 مليون متر مربع في مناطق بعيدة بسعر 20 ريالا للمتر، ومن ثم يخصص 500 ألف متر في وسط الأرض لمشروع «وهمي» يتم الإعلان عنه في الصحف المحلية على انه مشروع العصر. فيبدأ الناس بالتسابق لشراء الأراضي حول المشروع، ويصل سعر المتر الى 300 ريال للمتر أو أكثر، ومن ثم يبيع التاجر 9.5 ملايين متر بسعر المتر 300 ريال، أي إجمالي ربح 2.8 مليار ريال. وفي نهاية المسلسل الدرامي يخرج تصريح من التاجر يقول: نظراً للازمة المالية فإن مشروع «العصر» توقف!.

إخفاء المعلومات عن المواطن:
هناك معلومات يخفيها المستفيدون فى القطاع عن المواطن ومنها : وجود حاجة للمساكن لكن لا توجد قدرة شرائية. أسعار العقار متضخمة دون أسباب منطقية. 77 بالمائة من أراضي مدينة الرياض داخل النطاق العمراني هي أراضي فضاء. يجب أن يكون دخل المواطن الشهري 24000 ريال ليتمكن من شراء فله. مساحات المباني تحت الإنشاء حالياً في الرياض تساوي 69 مليون متر مربع 80 بالمائة منها سكني. سيكون هناك فائض في المساحات المكتبية يقدر بمليون متر خلال السنتين القادمتين، وليس لها حل الا بتحويلها لمباني سكنية.
ولكن ما هي الحلول المقترحة للخروج من الازمة؟ .. الحلول سهلة قمت بطرحتها في عدة مقالات وللاختصار أقوم بإيجازها فيما يلي:
• هناك ضرورة للفهم الصحيح للازمة الاسكانية وأسبابها، ونشر كل ما يساعد على ذلك.
• توعية الاعلاميين بالتلاعب الموجود في السوق حتى يتوخوا الحذر عند حوار التجار المضللين في أي برنامج.
• التوقف عن شراء أي قطعة ارض او منزل لمدة سنة الى سنتين، الا إذا كانت هناك ملحة حاجة لذلك .
• إطلاق حملة مقاطعة للعقار عبر مواقع التواصل الاجتماعي مثل تويتر والفيسبوك عنوانها «خلوها تغّبر».
• زيادة المطالبات في جميع وسائل الإعلام بإقرار استراتيجية الإسكان الجديدة وفرض رسوم على الأراضي البيضاء والاستمرار في نقل معاناة المواطن للمسؤولين حتى يتم الخروج من الأزمة الإسكانية.
• قيام رجال العقار الشرفاء بالتبرع بجزء من اراضيهم لوزارة الاسكان، وإن كان هذا من الصعب فلا أقل من أن يتم عرضها للبيع لزيادة المعروض وخصوصاً بأن أرباحه إلى اليوم تتجاوز 100 بالمائة.
إن استمرار السوق العقاري بهذه الطريقة واستمرار بعض شبيحة العقار في احتكار الاراضي وممارسة الفساد العقاري، لهو نذير سوء لهذا البلد وشعبه، لأنه لن يؤثر فقط على شريحة صغيرة من الناس ولكنه سيؤثر على 12 مليون فرد من شعب المملكة وسيكون تأثيره اجتماعيا اقتصاديا أمنيا، وهو على المدى البعيد لا يقل خطراً عما كانت تفعله الفئة الضالة في المملكة. لذا أرجو من الله أن تكون إستراتيجية الإسكان الجديدة هي نهاية هذه المأساة التي تواجهها بلدنا بسبب هذا الفساد العقاري، ونأمل إقرارها في أقرب فرصة.

رسوم «البيضـاء» تخفض الأسعار 30 بالمائة

في الوقت الذي أُعلن في المملكة عن أضخم ميزانية في تاريخها تتضمّن فائضًا ماليًا كبيرًا بلغ 306 مليارات ريال خّصص منها 250 مليار ريال لتنفيذ أمر خادم الحرمين الشريفين ببناء 500 الف وحدة سكنية، يعول الكثيرون عليه في إيجاد علاج لأزمة السكن التي طفت الى السطح مؤخرًا، حيث تحتاج المملكة نحو 2.2 مليون وحدة سكنية (منزل اقتصادي) حتى عام 2020 لتلبية الطلب المحلي بأسعار مناسبة جدًا لدخل المواطن. وهناك بعض الإجراءات التي يمكن اتخاذها لتلبية الطلب الهائل على السكن ويقابله معروض سكني قوي ولكن بأسعار عالية جدًا لا توازي دخل جميع المواطنين مما خلق فجوة كبيرة بين أسعار الأراضي والمنازل وقدرة المواطن في التملك الذي قد يُهدِّد احلامهم. ومن هذه الاجراءات:

قانون الرهن العقاري
سيؤدي تمرير قانون ونظام الرهن العقاري الذي طال انتظاره إلى تحفيز القطاع العقاري المحلي، ومن المتوقع أنْ يعزّز القانون العناصر الأساسية للسوق العقارية المحلية وأنْ يُوفّر المزيد من فرص التمويل لذوي الدخل المتوسّط والمحدود في حال إقراره وفرض تطبيقه.
وحتى الآن، يضطر المواطن الذي يريد شراء مسكن إلى الاعتماد على مدّخرات عائلته أو إلى الاقتراض من البنوك بأسعار فائدة مرتفعة، لكن هذا الخيار متاح للقادرين على تأمين دفعات أولى كبيرة وسداد القروض خلال خمس عشرة سنة أو أقل. وبالتالي، لا تمنح البنوك قروضًا سكنية إلا إلى الذين يُصنّفون ضمن الفئة ذات المخاطر المحدودة نسبيًّا وهم قلة. ويستطيع نظام الرهن العقاري أنْ يغيّر هذه المعادلة تمامًا لكنْ على حساب بعض الحماية الاجتماعية التي تضمن عدم مصادرة بيوت المقترضين وإخراجهم منها، وبعبارة أخرى يستطيع القانون تغيير المعايير السائدة حاليًّا من خلال السماح للبنوك باستعادة العقارات من المالكين الذين يتخلّفون عن سداد القروض السكنية.
ويشتمل مشروع القانون ونظام الرهن العقاري السعودي الجديد على عدة عناصر أهمها: ضوابط تسجيل العقارات، وآليات فرض تنفيذ القانون والنظام، وقواعد عمل شركات الرهن، والمؤسسات المالية الخاصة والعامة الناشطة في مجال التمويل العقاري. ومن الحاسم أنْ ينشئ هذا النظام دائرة عامة لتسجيل سندات الملكيّة يتم من خلالها استبدال النظام الحالي القائم على خدمات كاتبي العدل، وبموجب نظام الرهن العقاري الإسلامي، تشتري البنوك المسكن نيابة عن المشتري ثم تبيعه إليه بربح محدّد وتسمح له بسداد ثمن العقار على أقساط. وهناك طريقة أخرى هي «الاستئجار المنتهي بالتمليك» وتقضي بأن يشتري البنك المسكن ويؤجّره إلى «المقترض» الذي يدفع الإيجار وأقساط ثمن المسكن مع الحصول على حصة فيه.

الرسوم على الأراضي البيضاء
جرت العادة في المملكة ان تاجر الأراضي يهدف دائمًا إلى الاحتفاظ بعقاراته لأطول مدة ممكنة، ولا يبيعها إلا اذا احتاج للسيولة. وايضًا جرت العادة التخلص من اقل مساحة هذه العقارات حيث يمكن بيعها بشكل اسرع من الاراضي ذات المساحة الكبيرة.
وسيؤدي فرض الرسوم على الاراضي البيضاء إلى انخفاض اسعار الاراضي بشكل كبير مما سوف يتيح للمواطن الاقراض وشراء الارض بأسعار مناسبة لا بأسعار فلكية كما هو الحال الآن.
وتشير بيانات نشرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض والتي حدّدت مساحة النطاق العمراني في المدينة بنحو 2435 كيلو مترًا مربعًا، وقال التقرير إن حوالي 77 بالمائة من النطاق العمراني اراضٍ بيضاء، بينما في حاضرة الدمام وبحسب أمين المنطقة الشرقية تشكّل ما نسبته 60 بالمائة من الكتلة العمرانية، هذه المساحات هي فقط تلك التي تقع داخل النطاق العمراني وإلا فإن النسبة ستكون أكبر بكثير في محيط المدن.
ويتجاوز سعر المتر المربع داخل مدينة الرياض مثلا في بعض المواقع 4000 ريال، ومع افتراض المتوسط السعري للمتر المربع بـ 1500 ريال في الرياض وبعملية حسابية تقديرية تصل قيمة الرسوم السنوية على هذه الأراضي إلى (1 بالمائة) بما يعادل 29 مليار ريال للأراضي داخل النطاق العمراني في الرياض. أضف الى ذلك التقديرات المتحفظة للأراضي خارج النطاق العمراني لمدينة الرياض، ووضع ذات التقديرات على المنطقة الشرقية ومدينة مكة المكرمة والمدينة المنورة ومدينة جدة وبقية المدن السعودية.

في حال اقرار الرسوم فإن الاسعار ستنخفض لأن المبالغ اللازمة كرسوم يجب دفعها على الاراضي كبيرة، ولأن السيولة المالية لتجار الاراضي لا تتوازن مع هذه الرسوم المقدّرة بحوالي أكثر من 270 مليار ريال عند فرض رسوم بقيمة 1 بالمائة فقط من قيمة الارض وهو مبلغ كبير يشكّل حوالي 13 بالمائة من قيمة الناتج الاجمالي الاسمي في المملكة

وفي حال اقرار الرسوم فإن الاسعار ستنخفض لأن المبالغ اللازمة كرسوم يجب دفعها على الاراضي كبيرة، ولأن السيولة المالية لتجار الاراضي لا تتوازن مع هذه الرسوم المقدّرة بحوالي أكثر من 270 مليار ريال عند فرض رسوم بقيمة 1 بالمائة فقط من قيمة الارض وهو مبلغ كبير يشكّل حوالي 13 بالمائة من قيمة الناتج الاجمالي الاسمي في المملكة، فكيف سيكون الحال لو تمّ فرض 2 بالمائة والذي يعتبر متوسط الرسوم بين دول مجموعة العشرين. ومع فرض رسوم على هذه الاراضى (التي لا تتوافر لها أية خدمات وتعرض بأرقام فلكية) فإن أسعارها ستنخفض ما بين 25 و30 بالمائة من اسعارها الحالية.
ومع فرض رسوم على الأراضي الشاغرة التي يجمّدها كبار العقاريين سنوات طويلة سوف تضع المستثمر العقاري امام خيارات عدة من ضمنها: التخلص من الارض وتفادي دفع هذه الرسوم التي من الصعب تلبيتها، أو تقسيم الاراضي لقطع صغيرة وتطويرها ثم بيعها بأسعار مناسبة لاغلبية المواطنين، أو تجميد الأرض كما هو الحال الأن وهذا امر مستبعد لأسباب من ضمنها السيولة غير المتوافرة لدفع الرسوم.
ومع إقرار القانون سوف تنتعش سوق العقار السعودي وتجلب الطمأنينة السياسية للبلاد حيث يعيش اليوم نحو أكثر من نصف سكان المملكة في مساكن مستأجرة. وقد أشارت آخر الإحصائيات الصادرة من مصلحة الإحصاءات العامة والمعلومات التابعة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى أن 60 بالمائة من السكان لا يملكون منازل، وتعدّ تلك النسبة مؤشرًا خطيرًا في عملية تملك المواطنين المنازل.

تحسين نوعية العقارات
يتمثّل أحد أهداف الخطة الخمسية الرسمية 2010- 2014، في ضمان تطبيق معايير البناء السعودية في جميع مراحل عملية بناء أيّ عقار، الأمر الذي يؤكّد على إدراك الدولة مدى الحاجة الى تحسين نوعية العقارات. ويُعدُّ فرض تطبيق معايير معمارية عالية عاملًا حاسمًا في تشجيع بناء مساكن مُقتصِدة للطاقة. ففي الوقت الراهن، يُعاني70 بالمائة من مساكن المملكة من سوء العزل الحراري، الأمر الذي يُجهد شبكة توزيع الكهرباء لأنّ السعوديين يستخدمون مكيّفات الهواء بشكل مكثّف ولأنّ كفاءة مكيّفاتهم تساوي ثلث كفاءة تلك المستخدمة في الاقتصادات المتقدّمة.
وتستهلك الأسَر السعودية 52 بالمائة من الطاقة الكهربائية التي تولّدها البلاد، ويذهب 65 بالمائة من هذا الاستهلاك لتشغيل مكيّفات الهواء.

تعزيز القدرة الشرائية
لكي يترك قانون الرهن العقاري آثارًا إيجابية ملموسة على السوق العقارية، ينبغي على شروط التمويل أنْ تكون سهلة على عامّة السعوديين. وتتمثل إحدى العقبات التي تعترض ذلك الأجور والرواتب الحالية للقطاعيْن الخاصّ والحكومي؛ لأنّ معظم فئاتها لا يسمح للعاملين بشراء مساكن. كما أنّ أسعار فائدة القروض السكنية تصل أحيانًا إلى مستويات لا تُطاق؛ إذ تتراوح في المملكة حاليًّا بين 5 الى 7 بالمائة للقروض الممنوحة إلى الأفراد وتعتمد على مدّة ونوع القرض.
وبصفة عامة، تخفّض برامج الرهن العقاري الدفعات الأولى المطلوبة من مشتري المساكن المحتملين، الأمر الذي يساهم في رفع نسبة مالكي المساكن بين الشباب. وفي العديد من الدول، تتراوح فترات سداد القروض السكنية بين 25 و30 سنة، لكنّنا نتوقّع أنْ تتراوح هذه الفترات بالنسبة للبنوك السعودية بين 15 و20 سنة، في بادئ الأمر.
ويتقاضى جميع موظفي قطاع الخدمات الحكومية رواتب شهرية تُحدّد وفق المراتب الحكومية من المرتبة الأولى إلى المرتبة الخامسة عشرة (علمًا بأن صاحب الشهادة الجامعية «البكالوريس» يُعيّن في المرتبة السادسة او السابعة)، وتتراوح من 3,000 ريال إلى 20,250 ريالًا للمرتية الخامسة عشرة؛ مما يعني أنّ جميع هؤلاء الموظفين لا يستطيعون شراء فيلات في الرياض كتلك التي نحن بصددها.
ويبلغ متوسط الراتب الشهري لمعظم موظفي هذا القطاع الحكومي حوالي 6,500 ريال. وبالتالي، لا تستطيع النسبة الاكبر من هؤلاء الموظفين شراء شقق كبيرة او صغيرة. لكنّ العديد من موظفي القطاع الحكومي ذوي المؤهلات العالية، مثل الصيادلة والأطباء ورؤساء المحاكم والأساتذة الجامعيين، ووكلاء الوزارات يستطيعون تمويل عمليات شراء العقارات السكنية وقد يتمكّنون أيضًا من تأمين دفعات أولى كبيرة.
أما في القطاع الخاصّ، فإنّ عدم التناسب بين أسعار العقارات السكنية مع رواتب القطاع الخاص الأدنى بكثير من رواتب القطاع الحكومي (متوسط راتب السعودي في القطاع الخاص يبلغ 3,477 ريالًا حسب تقرير وزارة العمل 2010).. لذلك يفضل السعودي العمل الحكومي على العمل في القطاع الخاص.
وترتفع المداخيل والرواتب عمومًا عندما يرتفع معدّل إنتاج الفرد، لكنّ هذا لن يحدث قبل أنْ تعمل أعداد أكبر من السعوديين في القطاع الخاصّ وبرواتب أعلى بكثير من تلك السائدة حاليًّا في الشركات الخاصّة. وفي الوقت الراهن، يشكّل السعوديون في القطاع الخاصّ المحلي واحدًا مقابل كلّ عشرة وافدين (اي 10 بالمائة من القطاع الخاص).

الزامل: آلية المزادات لا تعكس الأسعـار الحقيقيـة للعقـار

اكد الكاتب الاقتصادي عصام الزامل أن الازمة الرئيسية لارتفاع أسعار العقار تتمثل في الاحتكار الذي تمارسه مجموعة قليلة من ملاك العقارات في المملكة. وقال إن الحل الوحيد لكسر هذا الاحتكار يكمن في قرار فرض الرسوم السنوية على الأراضي والذي سيصدر قريبًا وفقًا لمصادر مقرّبة اطلعته عليه.
وحول الحجة التي تقول إن السبب لتمسّك أرباب العقار بعقاراتهم هو في عدم وجود قنوات استثمارية أخرى، قال الزامل: «توجد قنوات استثمارية كثيرة وذات ارباح عالية، والمدارس الأهلية على سبيل المثال ذات عائد مادي كبير ومجزٍ، مشيرًا الى أن إحجام بعض العقاريين عن الاستثمار في المجالات الاخرى يأتي لتفضيلهم الاستثمارات ذات العائد الكبير والمجهود القليل».
واضاف وفق الارقام والإحصاءات الخاصة بالقطاع العقاري داخل المملكة «فإن الذكاء يكمن في الاستثمار العقاري»، إذ إنه يعطي عوائد عالية وبأقل مجهود في ظل الميزانية القياسية التى اعلنت عنها حكومة المملكة مؤخرًا وتضمّنت تخصيص 250 مليار ريال لانشاء 500 وحدة سكنية، لكن هذا الوضع الاحتكاري لا يجب الاستمرار عليه، وأفضل وسيلة لتفادي ذلك إنما تكمن في فرض الرسوم السنوية على الأراضي البيضاء.
وتابع الزامل انه لابد من بيع الأراضي إلى المستهلك النهائي لا إلى محتكريها، فالآلية التي تقوم بها المزادات العقارية لا تعكس السعر الحقيقي وتكرّس الاحتكار بدلًا من أن تكون إحدى اسهل القنوات التي يستطيع المواطن فيها الحصول على أرض بأسعار عادلة.
وعن الدور الذي يعتقد أن على رجال العقار القيام به للهبوط بأسعار العقار، قال الزامل: «لماذا لا يقوم مجموعة من أهل العقار الحريصين على تخفيض الأسعار لمصلحة المواطن ببيع جزء من ممتلكاتهم العقارية تضامنًا مع الفكرة التي تدعو إلى انخفاض اسعار العقار».
مضيفًا إن مثل هذه المبادرة من شأنها المساهمة في الحدّ من ارتفاع الأسعار وتحقيق التعاون الحقيقي بين تجار العقار وشرائح المواطنين.

تجاوزات وسلبيات تعصف بالقطاع العقاري

أكد رئيس مجلس إدارة مجموعة الحمود العقارية بندر الحمود أن الأوساط العقارية تشهد تجاوزات مختلفة انعكست سلبا على مخرجات العقار وأسعاره المبالغ فيها، ومن ضمن هذه تجاوزات «سلوك بيع النجش» داخل بعض المزادات العقارية، الذي يتمثل في المزايدة في الأسعار من غير نية الشراء بغرض رفع الأسعار، وتكون تلك المزايدة غالبا إما من المطور نفسه أو من أحد أعوانه أو مندوبيه».

وأضاف الحمود «صاحب المساهمة هو من ينظم المزاد وهو الذي يسوق لها وهو الذي يبيع وهو الذي يشتري! إن الغرض من المزاد هو البيع للمستهلك النهائي وليس أن يشتري صاحب المساهمة من المخطط نفسه، إذ هو في الحالة هذه بائع وليس مشتريا»، وقال : لابد من وجود شفافية كاملة أثناء إجراء المزادات العقارية وبخاصة في عمليات البيع والشراء، فأصول المهنة تحتم وجود قدر من الوضوح يُعرف فيه من المشتري ومن الذي شارك في المساومة وكشف ذلك لجميع الحضور والمساهمين.

ومن المظاهر الأخرى التي يعتقد الحمود أن لها انعكاسات سلبية على اسعار العقار، تلك المتمثلة في عدم وجود بيع حقيقي وإبدال ذلك بتوزيع للحصص بين المساهمين، الشيء الذي جعله يتساءل طالما ان الموضوع عبارة عن توزيع حصص فلماذا إذا يقام المزاد؟! وأردف قائلا: هذا البيع الوهمي هو في حقيقته توزيع للحصص يجعل عامة الناس تعتقد أنه قد حصل بيع حقيقي أثناء المخطط وأن الاسعار التي أعلن عنها هي أسعار عادلة للمخطط والمناطق المجاورة لها، ما يثمر ارتفاعا غير مبرر لأسعار العقار وبصورة غير مقبولة. ومن الأمور الأخرى التي تأتى بالسلب على القطاع العقاري، تلك المتمثلة في البيع الآجل أثناء إجراء المزادات العقارية، ويكون ذلك بأن يتم البيع أثناء المزاد، لكن من غير دفع المبلغ من قبل المشتري، الشيء الذي يراد به تحقيق البيع بأسعار عالية ولو لم يحصل دفع نقدي لقيمة تلك الأراضي أو إفراغ مباشر لها.

أكد رئيس مجلس إدارة مجموعة المد الله العقارية عادل بن يعقوب المد الله عدم وجود فساد عقاري في المملكة باعتبار أن كلمة فساد قد تؤثر سلبا على العقار والاقتصاد الوطني، و يؤكد ذلك ما يشهده القطاع من عمليات بيع صريحة وفرز وتسجيل للوحدات والأراضي عن طريق جهات حكومية. وأوضح أن نسبا معينة تؤخذ من الأراضي الخام فيما يعرف بالتخطيط الذي يمثل 30 بالمائة وذلك إضافة الى خدمات أخرى تكلف الملاك، ولا بد من أخذ نسبة أرباح معقولة بحيث تكون متوازنة للطرفين.

الفساد يعرفه الجميع وعلى العقاريين أن يتقوا الله

أوضح الخبير الاقتصادي الدكتور محمد دليم القحطاني أن هناك فسادا عقاريا يعرفه الملأ، حيث إن العقاريين يقومون بإخفاء المعلومة عن المواطن لتظل بين أروقتهم فقط من أجل التحكم في أسعار الأراضي وأيضا للدخول في عملية إيهام المشتري والتحايل في عملية الشراء.
وطالب القحطاني أن يكون العقاري أكثر شفافية في إعطاء المعلومة الحقيقية والبعد عن المبالغة في الأسعار، فالمواطن بحاجة الى سكن يؤيه هو وأسرته، مشيرا الى أن عدم الجودة والمصداقية في البنية التحتية من أولويات الفساد العقاري لإيهام وغش وخداع المشترين وهذا صلب الفساد، وأكد القحطاني أن سكوت الأمانات والبلديات على هؤلاء العقاريين جعلهم يسهمون في إعطائهم مساحة من الفساد والتلاعب والتحايل، قائلا : (رسالتي للعقاريين أنظروا لأنفسكم ماذا كنتم قبل 30 عاما؟)، مضيفا أن الدولة أسهمت وسهلت وفتحت المجال للعمل الاستثماري الناجح الذي يعود بالنفع على الوطن والمواطن، لكن للأسف الشديد هناك شرذمة كبيرة من العقاريين استغلوا مكانتهم ووضعهم برفع الأسعار وتحقيق الأرباح الفاحشة، وأنا أتحدث في هذا الإطار بصوت المواطن، وعلى العقاريين أن يتقوا الله. وذكر القحطاني أن الأمانات وكتابات العدل تتحمل مسؤولية ما يجري في السوق العقاري في الوقت الحاضر، لذلك لابد من تدخل الدولة بحيث تكون هناك صرامة قوية تجاه المتلاعبين الذين جعلوا ما يخطط له المواطن أحلاما في الهواء الطلق، ما يتطلب أن تكون هناك صلاحيات كاملة من الجهات المخولة في دحر ومحاربة مثل هؤلاء المتلاعبين الذين أضروا بهذا القطاع وبقية القطاعات الاقتصادية الأخرى.

نفى رئيس مجلس إدارة شركة عجلان وإخوانه عجلان بن عبدالعزيز العجلان وجود ظاهرة الفساد في القطاع العقاري أو القطاعات الأخرى، موضحا أن موجة الارتفاعات التي تتلاحق يوما بعد الآخر موجودة في كل القطاعات الاقتصادية على مستوى العالم ، وأضاف العجلان أن المملكة بها ثروة ونهضة عقارية واقتصادية في كل القطاعات مما خلق تضخما نتيجة للانفاق الحكومي، وأوضح أن انخفاض الدولار في الفترة الأخيرة أسهم في ارتفاع الأسعار على جميع مواد القطاعات الاقتصادية التي يحتاجها الإنسان.

أشار عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية خالد بارشيد إلى أن هناك أسبابا عدة ادت إلى تضخم اسعار العقار، منها الاحتكار الذي يمارسه بعض رجال العقار، وقلة القنوات الاستثمارية البديلة، وعدم وجود أنظمة وتشريعات ومرجعية واضحة لقطاع العقار، ومنح الاراضي المفتقرة للخدمات والتطوير، ومحجوزات ارامكو السعودية، وعدم كفاءة المكاتب العقارية والجهات الوسيطة، وانحصار ثقافة كثير من المواطنين في العقار كقناة استثمارية وحيدة.

شدد المستثمر العقاري محمد بن حافظ على ان رسوم الاراضي البيضاء لن تخفض أسعار العقارية نهائيا، بل ستزيد من اسعارها ، إذ أن تاجر العقار لن يرضى بالبيع إلا بالسعر الذي يود البيع به وبنسبة الأرباح التي يريدها. واكد ان تخفيض اسعار العقار أولوية يجب على الجميع القيام بها، إلا أنه لا يمكن تحقيقها بالمطالبة القسرية لفرض الرسوم، بل يجب ان تكون عبر الزيارة والتوعية لمحتكري العقار وذلك لدعوتهم للامتناع عن احتكار العقار.

القحطاني: حزمة حلول مبتكرة لإصلاح القطاع العقاري

أكد رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية الدكتور عايض بن فرحان القحطاني أن القطاع العقاري بحاجة لمواكبة المرحلة التنموية الحالية بتطوير أدواته ووسائله التي تدعم أنشطته المختلفة في العملية التنموية، مطالبا بإجراء مراجعات واسعة لتأسيس مرحلة تنظيمية انتقالية تستوعب التطورات الاقتصادية والاحتياجات التنموية المتزايدة.
وأوضح القحطاني أن السوق العقاري يتسع سنويا بالتزامن مع التوسع الاستثماري والاقتصادي، ويحتل موقعا متقدما في السلم التنموي، وذلك يتطلب دراسة اصلاحات بنيوية في هيكل السوق وترتيب أوراقه بحيث يصبح أكثر فاعلية واستجابة للتحديات، خاصة وأن هناك ممارسات عشوائية وسلبية يقوم بها بعض صغار العقاريين ممن ليست لديهم دراية أو خبرة بنظام السوق العقاري الذي وإن فتح المجال للجميع للعمل فيه، إلا أنه يعمل بحسب أنظمة وقواعد لأن رأس المال الحقيقي في هذا السوق يعتمد على السمعة والثقة وهما من المعطيات الجوهرية التي ينبغي عدم التفريط فيها.
وقال رئيس اللجنة العقارية إن مستقبل السوق العقاري زاهر ومبشر بمزيد من الانفتاح والاطلاع بدور أكبر في عمليات التنمية الشاملة والمساهمة في تأسيس البنية التحتية، ولذلك ينبغي تعزيز هذا الوضع بمنظومة اصلاحية لتنظيمات العمل به، تبدأ بالحد من السلوكيات العشوائية التي تهز الثقة بين العقاريين والمستهلكين، وتفعيل الأنظمة العقارية وابتكار حزمة صيغ تمويلية مناسبة للمستهلكين والمطورين على السواء، والتوسع في بناء الوحدات السكنية على اختلاف المساحات بجميع المناطق لنقل التقنيات الخاصة بها من الخارج وتوظيفها بحسب أنماط العمارة والبناء لدينا، على أن تشجع الدولة هذا الاتجاه وتدعم طموحات العقاريين فيه بحيث يكون ذا جدوى استثمارية.

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
فرض غـرامة مالية من هيـئة السـوق المالية	متداول حر	مركز بورصة الاسهم السعودية	0	09-25-2011 03:39 PM
فرض غرامة مـالية من هيئة السـوق المـالية	متداول حر	مركز بورصة الاسهم السعودية	0	08-26-2011 07:24 PM
منتجون أوروبيون وآسيويون يهرعون لرفع أسعار تعاقدات مايو لعدة منتجات بتروكيماوية	سكووون	مركز بورصة الاسهم الخليجية	0	05-06-2011 05:55 PM
فرض غرامة ماليـة مـن هيئة السـوق المالية	متداول حر	مركز بورصة الاسهم السعودية	0	01-04-2011 06:31 AM
خبراء الطاقة يتوقعون ارتفاع أسعار البترول ونهضة للصناعات التعدينية	سكووون	مركز بورصة الاسهم الخليجية	0	01-04-2011 06:31 AM

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل! اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد: موافق على شروط المنتدى